Resolución 21-01-02 del BCV I Los créditos hipotecarios en dólares están a la vuelta de la esquina

La dolarización que adelanta el régimen de Maduro avanza hacia la modificación legal para el financiamiento, en dólares, a la construcción de viviendas

Oscar Bohórquez Hurtado

El pasado lunes 19 de enero, el Banco Central de Venezuela publicó en la Gaceta Oficial N° 42.050, la Resolución N° 21-01-02, ordenando a los bancos que re expresen los préstamos bancarios mediante el uso de la Unidad de Valor de Crédito (UVC).

SE TRATA DE UNA INDEXACIÓN AL DÓLAR

El artículo 1° señala: “Los créditos a los que se refiere la presente Resolución, deberán ser expresados únicamente mediante el uso de la Unidad de Valor de Crédito (UVC)….resultante de dividir el monto en bolívares a ser liquidado del crédito otorgado, entre el Índice de Inversión (IDI) vigente para dicha fecha, determinado por el BCV, tomando en cuenta la variación del tipo de cambio de referencia…”.

Al expresar el crédito en Unidad de Valor Crédito (UVC) lo que se hace, básicamente, es estimar el saldo en dólares, a la tasa de cambio del día, para que cuando se vaya a hacer un abono, se recalcula ese monto en dólares más los intereses, y se convierte en bolívares, usando la tasa de cambio vigente para la fecha del pago o abono a la deuda.

Ya hace un tiempo, el BCV había establecido esta modalidad financiera, lo que está haciendo ahora es extender la misma a todos los créditos en general, haciendo algunas excepciones especiales.

Se trata de otro paso más en el proceso de dolarización que viene haciendo en Gobierno Nacional desde hace 2 años y medio.

¿A CUÁLES CRÉDITOS SE APLICA ESTA MODALIDAD?

Se aplica a todos los préstamos de la llamada Cartera Productiva Única Nacional establecida por la Asamblea Nacional Constituyente en enero del año pasado (2020) publicada en la Gaceta N° 6.507.

La Cartera Productiva Única Nacional está integrada por los financiamientos de los sectores agroalimentarios, manufacturero, turístico, salud e hipotecario.

LA RESOLUCIÓN PODRÍA ENFRENTAR UN PROBLEMA LEGAL…

La aplicación de la modalidad financiera prevista en la Resolución del BCV, absolutamente lógica en mi opinión, en una economía inflacionaria, choca con las prohibiciones establecidas en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.

Esta ley del año 2007, en su última modificación, establece en su artículo 13: “Todos los créditos hipotecarios destinados a vivienda principal o secundaria, otorgados con dineros provenientes de recursos propios de la banca privada o de las operadoras financieras y acreedores particulares, no podrán ser objeto de la modalidad financiera de la doble indexación o cualquier otra modalidad que pueda conllevar a la pérdida de esta, por falta de capacidad de pago del deudor, atribuible al tipo de modalidad financiera de la doble indexación”.

Esta modalidad financiera que hoy luce lógica, en el año 2007 parecía una atrocidad.

Pero, lo cierto es que aún está vigente aquella protección legal de 2007, razón por la cual, para que los bancos no cometan una violación a la Ley, deberán desaplicar la modalidad financiera indicada en la Resolución del BCV del lunes de esta semana, al menos para los créditos hipotecarios de viviendas principales y secundarias.

LA GIRA NACIONAL DE LOS CONTRATOS EN DÓLARES QUE HICIMOS EN EL AÑO 2019

En la gira nacional que hice con la conferencia llamada “¿Cómo blindar tus contratos en dólares?” en el año 2019, tuve la oportunidad de reunirme con constructores de varias ciudades del país que están financiando la compra de las viviendas en dólares.

Me preguntaban sobre la mejor forma jurídica de proteger el crédito que quedaba pendiente de pago, luego de la protocolización de la venta para quienes no podían pagar la totalidad del precio.

Yo les decía que estaba prohibida la hipoteca en dólares y cualquier modalidad de financiamiento hipotecario de viviendas de las que pudiéramos usar, por las prohibiciones de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Viviendas.

La fórmula que yo les proponía era que desvincularan el crédito de la vivienda, y la convirtieran en un crédito comercial autónomo, a través de unas letras de cambio de valor entendido, pagaderas, única y exclusivamente, en la moneda extrajera.

O sea, pactar en la cambial, la moneda extranjera como medio exclusivo de pago y no como unidad de cuenta, fundándose en la excepción contenida en el artículo 128 de la Ley de BCV.

ESTA CONTRADICCIÓN NORMATIVA NOS PUEDE LLEVAR AL FINANCIAMIENTO DE VIVIENDAS EN DÓLARES

Ahora bien, con la contradicción normativa que estoy denunciando en este escrito entre lo dispuesto en la Resolución del BCV y la Ley de Protección al Deudor Hipotecario de 2007, se ponen de relieve varias cosas:

1. La necesidad de que las acreencias bancarias deban indexarse a la divisa americana, incluso las garantizadas con hipoteca sobre las viviendas.

2. Que hay constructores dispuestos a construir viviendas en el país, siempre que haya el marco normativo necesario para garantizar los créditos.

3. Que existe, en la actualidad, un marco normativo que impide dar luz verde al financiamiento en dólares que está disponible en el país.

¿POR QUÉ EL AÑO 2021 PUEDE SER EL AÑO QUE NOS LLEVE A DESATAR LA FUERZA PRODUCTIVA DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN?

Este año, con la dolarización adelantada por el Gobierno Nacional mediante una gran variedad de instrumentos normativos publicados en la Gaceta Oficial, con la atenuación de las medidas económicas del Gobierno de Estados Unidos al llegar a la Casa Blanca el Partido Demócrata, luce muy factible que podamos alcanzar la modificación legal que se requiere para que arranque el financiamiento en dólares a la construcción de viviendas.

LA REFORMA LEGAL NECESARIA

Es necesario reformar, al menos, la Ley de Protección al Deudor Hipotecario de Viviendas, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y excluir las ejecuciones de hipotecas de estas viviendas de la Ley contra el desalojo arbitrario de viviendas.

En la redacción del anteproyecto de ley y en lobbie parlamentario ya estamos trabajando.