¿Realmente están los propietarios / arrendadores de inmuebles destinados a vivienda en igual ventaja a la hora de proteger y recuperar lo que por derecho les corresponde?

José Guillermo Zapata

Recuperar un inmueble arrendado, dado en comodato, usufructo o simplemente ocupado (puede saberse por quién o no) se ha vuelto con el paso del tiempo tarea más cercana a una utopía que a una realidad en nuestro país, todo ello por el concurso burocrático – judicial que conlleva dicha cruzada sin un resultado favorable.

EL “PROCESO” ANTES DEL PROCESO

Repasando a grosso modo lo establecido en las leyes para tal fin nos encontramos con un “Procedimiento previo a la demanda de desalojo”, llevado a través del órgano rector, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), mismo que puede durar (siendo muy optimistas) un año, ya que (asemejándose a un litigio) conlleva solicitudes, comparecencias, designaciones de defensores públicos y una providencia administrativa que en virtud de no haber llegado a una conciliación “habilita” la vía judicial como lo indica el artículo 10 de la “Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas”, que no es otra cosa que permitir el derecho que tiene todo ciudadano a acceder a los órganos de administración de justicia como indica nuestra Constitución en su artículo 26.

EL JUICIO DE “DESALOJO”.

En cuanto al procedimiento judicial como es bien sabido, este no solo requiere tiempo, recursos y una representación legal de quien pretenda hacer valer un derecho sino que lamentablemente (a diferencia de lo que pasa con los demás procesos judiciales) no pone fin al procedimiento con una sentencia favorable al demandante, sino que la ejecución de la misma está supeditado a un requisito adicional.

REQUISITO “SINE QUA NON”

Hay condiciones indispensables en el ámbito legal que deben darse, sin los cuales sería ilegal la ejecución (en este caso) de un fallo que permita la recuperación de un inmueble por parte del propietario y en el caso que nos compete en esta fase del proceso es la asignación de un refugio o una solución habitacional digna a quien detente el inmueble objeto a recuperar. Tal como lo establece el artículo 13 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas:

“En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada…”.

Esto quiere decir que a pesar de haber demostrado en fase administrativa la razón del propietario, habiendo cumplido los requisitos exigidos por la ley y después de demostrar la razón en vía judicial con una sentencia a favor se exige además (en ese momento, para nada se prevé antes de ello el que esto pueda pasar) que el ocupante de dicho inmueble tenga una vivienda garantizada ¿Por quién? Exacto, no por el particular, por el Ministerio con competencia para tal fin.

EN RESUMEN

Recapitulando, existe un proceso administrativo previo que se podrá realizar si el propietario fundamenta su pretensión en alguna de las causales que prevé el artículo 91 de la “Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda”, es decir, este procedimiento administrativo busca darle el derecho a la defensa al ocupante si no está sumido en algunas de ellas o hacer “recapacitar” al arrendador de querer recuperar su inmueble, en caso de que este mantenga su posición y no se prevea conciliación alguna (de hecho, el departamento que lleva dicho proceso tiene por nombre “Mediación y conciliación). Una vez cumplido este paso se es permitido entablar una demanda de desalojo propiamente dicha en los tribunales de la república, sin la garantía de recuperar el inmueble con una sentencia ejecutoria sino a merced de la espera eterna de una solución habitacional definitiva o temporal del ocupante, sin la cual no se puede realizar absolutamente nada, quedando nuevamente a la espera.

DUDAS

Nos encontramos entonces con varias incógnitas a saber:

¿Realmente están los propietarios / arrendadores de inmuebles destinados a vivienda en igual ventaja a la hora de proteger y recuperar lo que por derecho les corresponde? ¿Qué respuesta se puede esperar de estos órganos a una problemática tan grande como esta? ¿A quién le corresponde realmente la garantía de un destino habitacional, al particular arrendador o al “Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda…” como indica en su segundo aparte el artículo 13 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas? ¿Cuándo lo haría?

OTROS MECANISMOS

Ante este cúmulo de situaciones que al parecer no tienen fin es bueno saber que existen alternativas no contenciosas que (dependiendo en gran medida de la pericia del profesional legal) permitirán ante todo la recuperación pacífica y sobretodo legal del bien inmueble destinado a vivienda, así como reducir en

gran medida tanto el tiempo como los recursos necesarios para llegar a la obtención de lo buscado. Recursos como el estudio legal del caso (donde se cumplen o no los extremos de la ocupación, titularidad, etcétera), la negociación, el derecho de los propietarios de ejercer acciones más sutiles pero igual de contundentes en los organismos correspondientes son algunas de las herramientas que más resultados traen a la hora de lidiar con la problemática de recuperar un inmueble para el cual las leyes pareciera que protegen de manera burocrática para así evitar llegar a tal fin. Hay que recordar que ante todo estamos en presencia de un contrato, escrito o no, el mismo que es un acuerdo entre partes, estos pueden cambiar o mantenerse, mejorar o no y hasta replantearse, existen medios de autocomposición procesal válidos y hasta la sutil solución de “dialogar” que aunque para muchos parezca obvia no lo es tanto cuando las emociones que invaden el hecho de ver “perdida” nuestra propiedad pueden nublar el buen juicio. Lo único que no se está permitido es la inacción, porque lamentablemente el tiempo es un factor que siempre juega en contra de los propietarios y el hacer “nada” nunca es una opción inteligente.