Existe una vía administrativa mediadora, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, que se encarga de dirimir conflictos y desavenencias entre arrendadores y arrendatarios

José Guillermo Zapata

Antes de mencionar las causales de desalojo de un inmueble destinado al uso comercial cabe resaltar una serie de pasos establecidos según la propia norma, que a diferencia del proceso de inmuebles destinados a vivienda la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial no los prevé, como por ejemplo el uso de la “prórroga legal” (obligatoria para el arrendador / propietario y optativa para el arrendatario o inquilino) enmarcada en el artículo 26 de dicha ley.

La misma, en síntesis, establece plazos de permanencia entre seis meses y tres años posteriores a la finalización del contrato de arrendamiento, tiempo en el cual (si el arrendatario decide usar) la relación arrendaticia se mantendrá en las mismas condiciones establecidas en el contrato para entonces vigente “…salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” Esto significa que si el propietario desea interponer una acción para recuperar el uso de su inmueble primero debe preguntarse “¿Puedo hacerlo ya o debo esperar la oportunidad legal correspondiente?”.

Adicionalmente de la consideración a tomar en cuanto a la “prórroga legal”, en los inmuebles en calidad de arrendamiento destinados al uso comercial también existe una vía administrativa mediadora a través del ente competente, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que de igual manera se encarga de dirimir conflictos y desavenencias entre arrendadores o arrendatarios, pero sólo eso, acciones conciliatorias, careciendo de competencia como sí puede tenerla una decisión judicial de desalojo con sentencia definitivamente firme emitida por un tribunal, ahora bien, esta institución sí debe ser notificada antes

de ejercer una medida de secuestro del bien inmueble por parte de los tribunales competentes.

CAUSALES DE DESALOJO EN LOCALES COMERCIALES

De la misma manera que la ley enmarca las causales de desalojo en relación a los inmuebles destinados a vivienda, el artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial menciona 9 causales para ello, algunas fáciles de comprobar (como la falta de pago) y otras que sencillamente requieran un proceso previo (como la prueba de deterioro del inmueble, únicamente comprobable con una inspección).

En los inmuebles destinados al uso comercial no es necesario agotar un procedimiento administrativo antes de demandar, es importante mencionar esto puesto que en muchas ocasiones los arrendadores o propietarios piensan que el proceso es similar a la vivienda y sencillamente no es así, de hecho, me atrevería a decir que recuperar un inmueble comercial es mucho más sencillo y menos traumático que una vivienda en la legislación actual.

PROCESO JUDICIAL

En cuanto a esta demanda de desalojo no vamos a profundizar en el procedimiento judicial propiamente dicho ya que el mismo está establecido en la ley y seria redundante escribir algo más acerca de un tema cuando existe mucha información al respecto, lo que sí vale la pena mencionar es que muchas veces (me atrevería a decir) este proceso no concluye con una sentencia favorable, sino que durante el mismo, los llamados “medios de autocomposición procesal” juegan un papel fundamental, toda vez que el arrendatario comprende que a diferencia de la vivienda la facultad que poseen los tribunales en estos casos no admite requisitos adicionales para su efectiva ejecución. Mientras se cumplan los extremos de la ley, sean cancelados los emolumentos requeridos en temas de depositarias judiciales y logística requerida, la recuperación (de ser necesaria forzosa) de un inmueble usado como local comercial tiende a ser un hecho.

ENTONCES SÍ ES POSIBLE RECUPERAR MI INMUEBLE

En síntesis, el proceso de desalojo de un inmueble destinado al uso comercial es mucho más expedito, uniforme y no sujeto a consideraciones particulares o de imposible cumplimiento por parte del propietario / arrendador en virtud de que el derecho procurado no es de interés público como la vivienda. Recordemos que si bien es cierto que situaciones como la prórroga legal y la mediación administrativa le dan al arrendatario un manto temporal de “protección” (cuando este cumple con sus deberes arrendaticios naturalmente) no es menos cierto que todo proceso ajustado a la ley con relación a estos inmuebles puede satisfacer las intenciones del arrendador al ver recuperada su propiedad. Afortunadamente, en los casos que he tenido la oportunidad de llevar en vía judicial me he encontrado con la agradable sorpresa de que los mismos son manejados con celeridad y eficiencia.

RECOMENDACIONES

Si usted posee un inmueble que fue arrendado para desarrollar alguna actividad comercial (en próximas ocasiones ahondaremos más el tema de las oficinas, galpones, terrenos no edificados, etcétera, cuya legislación es totalmente diferente) y desea recuperarlo, ya sea cambiar el ramo del negocio, vender el inmueble o sencillamente usarlo usted mismo ahora sabe que cuenta con un proceso legal (que es lo más importante) efectivo y práctico a la hora de establecer acciones que le permitan disfrutar de su derecho a la propiedad, lo que siempre va a necesitar recordar es que la inacción no lleva a alguna parte y que independientemente de que el arrendatario tenga veinte, treinta o cincuenta años pagando un canon de arrendamiento y usando comercialmente un local de su propiedad usted puede recuperar el mismo, mientras su petición sea ajustada a derecho y cumpla los formalismos establecidos en la ley.