Mónica Duarte
El ex presidente de la Cámara inmobiliaria de Venezuela asegura que en el mercado inmobiliario las viviendas se están “regalando” porque los propietarios prefieren conseguir dinero para sobrevivir o “huir” del país
Mónica Duarte
Desde el último trimestre de 2017 Caracas se perfila como la ciudad más costosa del mundo en términos inmobiliarios. El último informe de la compañía analista Bloomberg Global City ubica el precio de alquiler mensual en Caracas sobre los 400 dólares, un monto que puede no parecer excesivo en el exterior pero que destaca cuando se compara con el salario promedio de los venezolanos, representando un 3.849 % del valor del ingreso.
Pero las diferencias en este mercado abundan. Mientras para algunos es inalcanzable adquirir o arrendar una vivienda propia, otros rematan sus inmuebles para lograr sobrevivir a los gastos rutinarios o comprar divisas e irse del país. Así lo explica, Aquiles Martini Pietri, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y presidente de la Comisión de Infraestructura, Vivienda y Hábitat de Fedecámaras.
Para Martini ambas caras son consecuencia de un empobrecimiento generalizado que ya alcanza al 87 % de la población, según la última encuesta de condiciones de vida (Encovi 2017) realizada por tres universidades nacionales.
“No existe en ningún banco ninguna solicitud para nuevos créditos hipotecarios. Esto hace que la gente no pueda comprar una vivienda porque no hay dinero suficiente y no hay construcciones. Entonces los precios de venta tienden a bajar como resultado y porque la población, de alguna forma, está supliendo sus ingresos mensuales o semanales con la liquidación de activos porque no le alcanza para vivir como consecuencia de la hiperinflación”, explica Martini.
«Los precios de venta tienden a bajar porque la población está supliendo sus ingresos mensuales o semanales con la liquidación de activos»
Según el experto inmobiliario esta desvalorización ha hecho que las viviendas se transen en un precio hasta 50 % menor del valor real o inicial que tenía el inmueble y con el que se hubiese podido vender hace uno o dos años atrás.
Pero para los compradores el panorama no es mucho mejor, Martini asegura que si se realiza una compra patrimonial esta puede verse revalorizada en el futuro, sin embargo, en un mercado basado en la confianza, las inversiones “son decisiones personales”. “Algunas personas prefieren vender antes de que se lo quiten todo y otras dicen ‘no pienso regalar mi propiedad, prefiero que se la quiten’”.
DEPRECIACIÓN INMOBILIARIA
¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario en Venezuela?
-El mercado inmobiliario en su totalidad está bien deprimido por varias razones. La primera es la falta de producción de viviendas en el país, esto viene cómo consecuencia de la falta de producción de materias primas como el hierro y el cemento, que es una industria paralizada casi por completo, no se produce ni siquiera el 10 % de su capacidad instalada. El otro lado de la moneda es que tampoco hay créditos y no los hay porque las tasas posibles de créditos hipotecarios del país no dan para los productores. No hay créditos suficientes ni para la construcción ni para los compradores. El crédito máximo posible para la adquisición de una vivienda a la banca privada comercial está por los 200 millones de bolívares y para pagar eso se tiene que ganar en torno a 20 salarios mínimos. Y el otro tema es que a esos precios no hay viviendas realmente viables en el país.
A eso hay que agregarle una devaluación y una hiperinflación importante. Los valores a los que se cotizan los bienes inmuebles en todos los países se hace por una equivalencia con la moneda dura. En Venezuela no se puede vender en dólares pero sí se puede hacer la equivalencia con la divisa y eso lo convierte en un precio imposible de comprar como consecuencia del empobrecimiento del país y de los ciudadanos.
Adquirir una vivienda hoy es un tema muy complicado para quien tiene un salario en bolívares. La alternativa es entonces alquilar pero en ese aspecto tenemos problemas en términos de lo que significa la ley de arrendamientos, con la valoración que está haciendo la Sunavi (Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda), en términos de lo que efectivamente significa la recuperación de la propiedad, en términos de la valorización del alquiler y además no están actualizados los valores que están legalmente establecidos en la ley. Con la regulación que existe hoy el propietario es responsable por el gasto de condominio y eso en un país con hiperinflación significa que la renta puede estar por 200 o 300 mil bolívares y el condominio puede pasar del millón.
Mientras para algunos es inalcanzable adquirir o arrendar una vivienda propia, otros rematan sus inmuebles para lograr sobrevivir a los gastos rutinarios o comprar divisas e irse del país
Desde el año pasado hemos visto cómo los comestibles suben de manera exorbitante mientras que los inmuebles parecen depreciarse con respecto al valor que tenían hace un año ¿por qué ocurre esa desvalorización?
-Esto pasa justamente por la conjugación de todos los problemas de este mercado. Por un lado hay poca oferta pero es que también hay poca demanda, a pesar de que la situación del país en términos de crisis habitacional cada vez crece más. El crecimiento vegetativo venezolano está alrededor de las 100 y 120 mil viviendas al año y el sector privado en el año 2016 produjo menos de 5 mil viviendas y en el año 2017 no llegamos ni siquiera 3 mil viviendas nuevas. Peor, no existe en ningún banco ninguna solicitud para nuevos créditos hipotecarios.
Todo esto hace que la gente no pueda comprar una vivienda porque no hay dinero suficiente y no hay construcciones. Entonces los precios de venta tienden a bajar como resultado y porque la población, de alguna forma, está supliendo sus ingresos mensuales o semanales con la liquidación de activos porque no le alcanza para vivir como consecuencia de la hiperinflación.
Al final, esa combinación hace que la gente tienda a bajar los precios y hoy en día vemos que los costos del mercado inmobiliario venezolano tanto en viviendas como en comercio u oficinas ha bajado en términos relativos a dólar. Se pueden calcular caídas en la valorización de los inmuebles alrededor de 50 %. Lo que antes costaba el equivalente a 50 mil dólares hoy se puede conseguir por 25 mil. Las viviendas se están transando en la mitad de su valor.
Si las viviendas compradas con ahorros familiares de toda la vida ahora están desvalorizadas, ¿esto significa que ya no es una alternativa refugiarse en los inmuebles para mantener el valor de los ahorros?
– Todo por el contrario. Es justamente el inmueble, cemento y cabilla, es decir, casas, oficina o comercios, donde se puede salvaguardar el patrimonio. Un ejemplo es aquella persona que tenía un fondo de ahorro o una pensión y que ahora con esta inflación su dinero no vale nada. En cambio, si hubiese comprado una viviendo o una oficina o un comercio, si bien es cierto que hoy costara la mitad no es que valdría cero, porque el que guardó bolívares hoy está sin nada ya que la moneda ha perdido el 98% de su valor adquisitivo.
«Se pueden calcular caídas en la valorización de los inmuebles alrededor de 50 %. Lo que antes costaba el equivalente a 50 mil dólares hoy se puede conseguir por 25 mil»
¿Qué expectativa se tiene en ese sentido? ¿El mercado inmobiliario se puede recuperar?
– En Venezuela el mercado inmobiliario, como todos los mercados de todos los países, se maneja por confianza. La confianza de que en un país se puede invertir y se va a respetar los derechos constitucionales de propiedad, de libre convertibilidad y de libre disposición. En nuestro caso eso no está pasando, si se alquila, se pierde la propiedad, si viene un fulano y la expropia, te la quitan y no te la pagan. Hay toda una cantidad de ingredientes que están violentando la inversión inmobiliaria.
Entonces, si el salario vagamente sirve para comprar la comida, se tiene un país con visión de escasez y penuria. Pero todo eso pasa y el Gobierno puede ser cambiado para cambiar las políticas. Entonces, la respuesta es sí, el mercado inmobiliario se va a recuperar porque el país va a cambiar de modelo económico. Yo siempre digo que el que tiene vivienda que no la venda y si tiene dinero para comprar otra, que compre otra.
ACTIVOS IRRECUPERABLES
¿Cómo impacta la migración este sector? ¿Las viviendas se están quedando vacías por la gente que se va del país o ha aumentado la oferta por la necesidad de vender inmueble para poder llevarse dinero al extranjero?
-Hay dos vertientes. Primero, efectivamente el que toma la decisión de irse del país vende todo lo que tiene porque no vuelve y obviamente lo va a hacer a cualquier precio porque está en una situación en la que cree que el país se va a hundir y que no se va respetar la propiedad privada. Estas personas prefieren vender antes de que se lo quiten todo, aunque vender a un precio en el que la gente esté dispuesta a comprarlo es poco menos que regalarlo. Pero el que vende activos hoy en día en Venezuela, en especial activos patrimoniales, no va a poder volver a comprarlo a futuro.
Dicho esto, sí, hay una cantidad de gente que está regalando sus propiedades porque decidió irse pero también hay otro grupo que no piensa regalar su propiedad y prefiere que se la quiten. Yo creo que la gente no se está yendo sino que está huyendo del régimen comunista para buscar tranquilidad, calidad de vida y visión de futuro. Pero eso va a pasar, más pronto que tarde toda la situación va a cambiar.
«Pero el que vende activos hoy en día en Venezuela, en especial activos patrimoniales, no va a poder volver a comprarlo a futuro»
¿Cuál es la recomendación entonces? ¿Es momento de vender para irse al exterior o de comprar un nuevo activo aunque esto signifique un gasto elevado en condominio y servicios?
– Irse al exterior es una decisión personal y cada quien tiene su propia visión. Mi recomendación es la misma de siempre, si usted tiene vivienda, no la venda, si tiene activos patrimoniales haga el esfuerzo de mantenerlos porque venderlos ahorita es hacerlo a unos precios que va a hacer imposible reponerlos otra vez. Pero es diferente el que decide irse a el que decide quedarse, para los que se quedan sí es una buena inversión comprar, y si tiene como comprar inmuebles premium o de primera línea, mejor, porque definitivamente van a recuperar su valor. Esto ha pasado en todas partes del mundo, pasó en Argentina en los años 80 cuando vendían los apartamentos que prácticamente los regalaban en Buenos Aires y ahora cuestan más del doble, pasó también con al burbuja inmobiliaria de 2008 en Estados Unidos, igual en México y España.
MERCADO NEGRO Y CIFRAS FALSAS DE LA GNVV
En cuanto a la construcción por el sector público ¿se están construyendo la cantidad de viviendas que se anuncian con la Gran Misión Vivienda Venezuela?
-Nunca se han construido la cantidad de viviendas que dice el Gobierno. Nunca ha ocurrido. Si el Gobierno construyó 2 millones de viviendas y calculamos el déficit habitacional en 2 millones y medio no debería haber penurias y refugios callejeros como los vemos. Pero esto pasa porque es mentira, si uno va a la realidad y ve que Sidor produce 10 % de su capacidad y las cementeras están prácticamente quebradas y paralizadas ¿de dónde sale toda esta cantidad de material prima que requiere el Gobierno para construir tantas viviendas? Si aquí cuando Sidor producía 4,5 millones de toneladas métricas de acero en Venezuela se llegaron a construir 90 mil viviendas y hoy en día no produce ni 300 mil toneladas ¿cómo se van producir 2 millones de viviendas? Y viviendas que nadie ve ¿dónde están? Es cierto que han construido algunas pero la verdad es que no están haciendo suficiente.
¿Se les debe otorgar títulos de propiedad a los beneficiarios de la Misión vivienda?
-Yo siempre he creído que lo que se regala y no se trabaja, simplemente no se cuida. También creo que si la misión vivienda no la hubiese hecho el Gobierno de Hugo Chávez habría que inventarla. El servicio habitacional es una deuda que tenemos todos venezolano con todos los venezolanos. El problema es que nos hemos acostumbrado a que se nos regalen las cosas, pero hay una realidad grande de venezolanos que si no pueden tener para comprar comida, menos pueden tener una vivienda. Entonces, debemos hacer un plan para que estas personas puedan ser los dueños de sus hogares, no que tengan un usufructo cómo tienen ahora de que viven allí mientras votan por un lado o mientras hablan bien de la revolución bonita.
«La gente piensa que si se tiene la posibilidad de corromper o si puedo hacer que me metan en una lista y me den una vivienda que no necesito lo que hago es que me busco a otro que sí la necesite y que me dé unos riales para que se la entregue»
¿Y cómo se mueve este sector? ¿Existe un mercado negro en la asignación y traspaso de estas viviendas?
-Eso se llama corrupción, se llama escasez, se llama intervencionismo. El problema es que ante la escasez comienza la corrupción general. La gente piensa que si se tiene la posibilidad de corromper o pagarle a fulano para que me meta a mí en una lista de las pocas casas que regala el Gobierno, lo hago. O si puedo hacer que me metan en una lista y me den una vivienda que no necesito lo que hago es que me busco a otro que sí la necesite y que me dé unos riales para que se la entregue. Pero eso es corrupción, es la no transparencia de un plan social que, en vez de estar dirigido a la población que lo necesita, va dirigido a una conchupancia política de que si estás conmigo, vives aquí y si no estás conmigo, te mueres por allá.
¿Cómo evalúa la calidad de estas construcciones?
-Hay unas muy buenas y otras muy malas. En el mismo Fuerte Tiuna hay viviendas buenas y otras muy malas que tuvieron problemas estructurales y estuvieron a punto de caerse, de hecho ni las han terminado. El problema está en que al sector privado para que le den permiso de construcción pasa por una cantidad de controles, desde el estudio de suelo hasta la habitabilidad tanto sanitaria como de bomberos y de ingeniería municipal. Pero la crisis está en que el Gobierno incumple estas normas en muchas ocasiones.
